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2020年食肆租舖指南(街舖 VS 商場舖)

 

 

街舖 VS 商場舖 VS 樓上舖

商舖大致分為街舖、商場舖及樓上舖。雖然網上商店大行其道,入場門檻又相對較低,但開設實體舖可增加與客戶的接觸,客人可以見到貨品實物,有助提高對品牌的信心,建立良好品牌形象,所以亦有不少網店發展到一定規模後考慮開實體舖。然而,開舖支出一闊三大,租金、裝修、保安及牌照等,難免讓人卻步。以下為大家分別看看不同類型舖位的特點。

 

街舖

街舖(地舖)的租金會以地段來作區分,如尖沙咀、旺角、中環、銅鑼灣等屬於鬧市購物核心區,租金相對較貴。民生區如灣仔、佐敦、土瓜灣的二線街舖租金則較便宜。租舖時需要注意附近店舖的類別,例如尖沙咀廣東道主要是高檔次品牌、旺角砵蘭街主要是建材舖、長沙灣長沙灣道主要是成衣批發。不同店舖群反映出不同的客戶群

 

租舖時要選擇好的舖型

舖面闊窄:門面闊一般都比門面窄好,在於有更大的舖面可增加宣傳及招聘位置,亦令客人感到大舖的信心。

柱位多少:有些舖位會有不少柱位,阻礙擺位及廚房設計,因此盡量尋找沒有柱位阻礙的舖位。

樓底高度:樓底夠高令觀感更開揚能夠做到「光猛、空氣流通、景觀開揚」效果,店舖樓底達到 3.2 -3.5米便合適。樓底高的舖位亦能減低舖內因客戶交談的嘈音。

舖面凹入:有些舖面會向舖內凹入,指的是店舖的舖面會相對旁邊的舖凹入,被旁邊的舖阻擋視線,這些舖的「能見度」較低,舖前招牌往往亦被阻撞,令店舖的宣傳效果降低。

閣樓:閣樓有分自建閣樓及原則閣樓,主要分別是自建閣沒有獲得屋宇署批准,會導致出牌困難。原則閣是指該閣樓獲得屋宇署批准,是合法的構築物。

 

樓上舖及商場舖

位處旺區的大型商場人流有保證,多由發展商持有,會較注重租客之品牌,租金亦會相對較貴;如果小本經營則可考慮主題潮流商場,它們多主打年輕人或個別產品服務,舖位呎數會較細,營業時間亦較有彈性。

 

旺區樓上舖有地利優勢方便客人上門及租金較為相宜。不少樓上舖處於商住兩用的大廈,一般大廈公契會劃分商業佔用範圍,譬如幾多樓以上是住宅,以下則作商用。租舖前,要看清楚所租單位是否獲得大廈公契允許作商業用途。

有些商住大廈,公契即使寫明某些單位不可作商用,但如法團寬鬆,租戶租了住宅單位,偷雞用開私房菜,政府有可能會隻眼開隻眼閉,照樣批出相關牌照,前提是該樓上舖否符合其他相關發牌標準。除了查大廈公契,租戶應查冊找出單位是否有僭建問題,以免影響發牌。

 

假如該大廈或附近一帶並無任何同類型的樓上舖,除非對自己的產品和服務非常有信心,認為有足夠的號召力,吸引足夠客源前來消費,否則不要輕易擔當成開創先河的責任,成為第一位租戶。

 

選樓上舖,最好揀多窗而不被圍封的單位,讓光線自然進入。要營造一個舒適的室內環境,令消費者不願意前來光顧。但假使自然採光不足,亦要用燈光規劃填補結構上的不足。

 

如何選擇舖位?

租金

租金通常是「兩按一上」,宜先了解市場租金,例如有些旺區街舖出現大量「吉舖」的原因,是業主因投資考慮而寧可丟空單位也不願意大幅減租招徠,還是因為附近將有或正有厭惡性工程進行中。

 

位置

例如是否在轉角位、近垃圾站,又或近港鐵站、大型屋苑、食肆等。亦宜留意附近有沒有同類業務的大型競爭者。

 

業主背景

如果不是租用由發展商持有的大型商場,可以嘗試了解業主是短線炒家還是長線投資者。因炒家業主隨時終止租約,頻頻轉業主下,有機會被大幅加租。另外,亦要留意商場是賣散予小業主持有,還是由單一大業主持有,因前者只為收租,配套宣傳服務欠奉;而後者則易於管理,同時亦會為商場提供宣傳以增加人流,兩者大有分別。

 

人流種類

建議到心儀舖位附近稍作統計,觀察不同時段的人流多寡,看看人流的種類是否目標客源,例如賣精品手作,人流應以年青人為主,如見人流多是中、老年人,就未必適合在此開舖了。

 

洗手間

如果洗手間配套不足,單是想像都已經令人非常困擾。

 

免租期

傳統上,租客可向業主爭取「免租期」,以便在租約生效前免租進行大裝修或申請牌照等。

 

單位許可用途

單位未必符合各行各業,例如飲食業要有來水設備、廁所及電力負荷等。

 

簽租務合約注意事項

四出尋覓後,終於揀到心水舖位,來到簽約一關。簽租約前記得了解合約內容,千萬不要因為朋友介紹、經紀遊說、業主友善等原因,草草一眼就大筆一揮。租約內容應包含以下項目:

 

租金是否為固定金額,還是按營業額某百分比計算

除了差餉、冷氣及管理費之外,還有沒有其他雜費

使用租賃物業時,有何用途或間隔改動的限制

是否有權享用共用設施

單位可否分租出去

租約年期是否足夠讓你賺回投資成本

租金在租約期內可否調整,以及如何釐定租金的變更

租約是否有續租條文?租客如何行使續租權?

有否提早解除租約的條款?

維修物業的責任誰屬

 

宜聘用自己的律師

租舖時最好聘用代表自己利益的律師,因每個業主要求不同,合約內容不一,有律師幫忙就可以將對業主提出的特別要求及註明的條款加入合約內。 如經地產代理租舖,一般代理都會代辦律師事宜。

 

忌為慳錢而不打釐印

不打釐印避付印花稅,既違法,對自己亦無保障,因為此舉等同放棄將來的權利。若日後雙方就租約有爭拗時,未經打釐印的租約不被法律承認,或不可作呈堂之用,如不幸遇上立心不良的業主,只會淪為口同鼻拗。

 

個人名義承租 VS 以有限公司名義承租

小本生意很多時會是獨資經營或合夥經營,簽約時會以個人名義租用舖位,優點是直接方便,但亦有風險,就是一旦有客人在舖內跌倒受傷,第三者保險的保障範圍不足以支付賠償時,個人名義承租者便要承擔全部責任。如以有限公司名義承租舖位,則可將賠償責任限制在公司資產內。另外,業主在放租予「公司約」的租客時,大多會要求對方找公司董事簽訂個人擔保,如日後出現問題時,也可向擔保人追討租金欠款。

 

 

 

5 個決定餐廳地點前要問的問題

開餐廳,地點往往決定了餐廳的經營方式。即使一間餐廳在本區有多成功,也不可能將整套經營套用在另一區上。所以,為你想經營的餐廳選擇合適的地點,就是餐廳老闆第一個要解決的問題。你可參考以下幾條問題:

 

  1. 我想經營的餐廳具體是怎樣的?

很多前輩說,開餐廳不夠經驗的話其實很難做,就是說新手往往在開店前未能具體計劃餐廳的營運。那究竟要有多具體?例如:你想開一間有現代感的小型日本料理店,那你要用甚麼方法表現現代感?用餐方式、招待手法,還是餐廳系統?小型的話,有多少個座位?一人座位還是多人座位?客人會預計會留多久?日本料理的菜單範圍是怎樣?主打怎樣的菜色?提供壽司和刺身嗎?會提供多少選擇?料理廚師在哪裡找?預計會開多少年?總共的需要多少成本?

 

有充足且深思熟慮的計劃,是餐廳成功的要素,亦是選擇地點前就要做好的事。說到底,你是為你的餐廳找合適的地點,而不是為「好地點」做合適的餐廳,是嗎?

 

  1. 舖位的大小合適嗎?

在香港,土地問題差不多是所有問題的核心。我們沒有無限的空間任意發揮,租金成本高,有效地善用每一寸空間成為最重要的議題。

 

選擇舖位時必須要考慮營運需要的空間(例如:煮食器材和餐具設備)、舖位的間隔、各間條例的要求(如:衛生條例、消防條例、屋宇條例)等等。

 

  1. 有足夠人流,還是要依賴推廣?

如果人流充足,又位處路口當眼處,餐廳可以節省很多推廣的資源,但同時租金也會比較高,業主亦有較大可能大幅加價 ; 如果人流不足,口碑和營銷推廣就變得非重要。簡單點說,你可假設租金和營銷費用是掛鈎的,舖租四萬元用一萬元推廣,那舖租二萬元就需要三萬元推廣,以取得相應的人流。

 

較依賴推廣的話,推廣的效益就成為成功與否的關鍵,可能需要較多的心力;較依賴人流的話,該區整體的未來發展和租約期的長短則變得很重要。

 

在選置舖位時,一定要平衡團隊的長處和評估各種選擇的風險。

 

  1. 之前同一舖位的餐廳生意好嗎?將來同區的競爭大嗎?

如果細心留意,不難發現有些舖位明明客觀條件很好,但做餐廳就是怎樣做也做不起;令人覺得相當神秘,亦可能難以找當中的原因。面對這樣的地點,你必須找出前人失敗的合理原因,才能化解這個問題。因此,開餐廳適宜在自己熟悉的區域或環境着手,你對某小區的了解可能就是你成功的種子。

 

另外,區內的競爭也是必要考慮的問題,不同顧客群的人氣名店有可能帶動區內人流,而它的搬遷亦可能帶走人流;相反,和你的餐廳相同性質或相同客群的名店,可能對你的餐廳有摧毁性的影響。你要考慮的不單是現時的情況,也要意考3至5年內的情況。

 

  1. 飲食牌照有可能順利申請嗎?

香港的飲食牌照申請,較其他地區複雜不少,除衛生和消防外,還要處理土地使用條款和屋宇署條款等。往往有餐廳會因為開業後未能成功拿正式牌照,或開業後才知道需要的牌種不可能申請成功,而被迫結業或轉營。坊間有不少牌照代理和顧問,為餐廳提供專業的協助,建議找合適且信譽良好的代理代勞,讓你和你的團隊可更專注在營運方面的準備。

 

地點──決定餐飲店生死的重要關鍵

店舖的人氣度,首要取決點在於經營者如何挑選開舖地點。事實上,想找到完全符合理想條件的舖位機會可能微乎其微,而且一旦開業,就無法再隨便搬舖換地點,因此經營者可能要配合地點條件而改變店舖型態、商品及營運方式等。毫無疑問,選擇地點一定要非常謹慎,並與夥伴及專業人士仔細討論,再配合店舖經營概念,才能找出適合的地點。

 

 

  1. 審視地點好與壞

地點是決定食肆生死的重要關鍵,不過,即使地點遠離車站或條件不佳,其租金或佣金卻相對便宜,能減低收支平衡點,加速回本。因此,地點好與壞其實能產生某程度的相抵效果,不妨細心考慮。

 

 

5大方向尋找好舖位

地產經紀

 

如果是專做住家房產的地產經紀,未必會積極為你尋找舖位,因此,最好尋找專門租售舖位的地產經紀,定期向你提供巿場情報。別怕辛勞,不妨多拜託幾位經紀,確實傳達你的創業計劃。

 

四大重點,檢視地點的好壞條件

附近的目標客戶數目

店門前的車輛或行人流動量

是否具「能見度」,並能吸引客人上門

觀察競爭店舖的狀況

 

確認地點後的細節審視

 

  1. 位置、招牌

盡量挑選地舖,並確認招牌位置的能見度,還要留意在多遠範圍內能看到招牌。若是樓上舖位,則必須確認是否能在出入口、樓梯、電梯等位置擺放宣傳板。

  1. 面積、舖內形狀

透過設計圖以至實際測量仔細確認面積,再將資料交予店舖設計師審閱,檢視店舖形狀是否能改造成你想要的設計。店面間隔不工整的話,一方面可以成為特色之處,另一方卻會因面積比例減少座位數目,影響收益。

 

  1. 設備狀況

即使是沒有任何裝潢設備的「吉」舖位,亦需要檢查其電路、煤氣管線、水管、空調等設備,亦別忘了確認其電容量及性能。假若需要後期加固或維修,將會是一筆不小的支出。

 

 

3 留意店舖擁有者

查閱土地註冊,檢查業主經濟狀況、或調查舖位是否有作貸款按揭。

 

業主的可信度:可向前一位租客或附近店家老闆、地產經紀詢問業主的為人及風評